Nieruchomość na wynajem

[Pablo81]

Postanowiliśmy z żoną pomyśleć o przychodzie pasywnym i zainwestowalismy w nieruchomosci (75% kamienicy).

I tu zwracam sie z prośbą o radę do kogoś, kto ma jakiekolwiek doswiadczenie w tej materii i odpowiedzi na moje pytania:

1) na co zwracać uwagę przy wynajmowaniu komuś lokalu użytkowego po generalnym remoncie? 

2) posiadamy lokale mieszkalne o duzym metrazu (290 m2) i czy lepiej:

a) wynajmowac jako pokoje pracownicze? Tu obawiamy sie dewastacji. Czy slusznie?

b) wynajmowac jako mieszkania? Czy umowa najmu okazjonalnego jest skuteczna w praktyce w przypadku eksmisji? Czy eksmisje odpywaja się w dobie pandemii?

Moje obawy wynikają z faktu, iż pierwsi interesanci, ktorzy oglądali mieszkania już na pierwszym spotkaniu wciskali zaliczkę i pytali się o klucze. Nie wiem, czy to nie zawodowi "lokatorzy na gapę", a tego boję się najbardziej. Konsultacja z prawnikiem niewiele dała, ponieważ lakonicznie stwierdził, że eksmisji jest ostatnio bardzo mało i nie mamy czego sie obawiać. Ale wolę się zapytać, może któryś z forumowiczów ma jakieś złote rady.

[ignazz]

zajmuje się sektorem innym ale mogę podpytać kolegów biurko obok. Niestety wchodzimy w duże rynki premium wiec ryzyko tych zagrożeń na bezszczela inaczej się rozkłada. 
mam ostatnio spory młyn w pracy ale jak złapie trochę oddechu to opanuje temat. 
w czwartek dodatkowo widzę się z deweloperem niezależnym wiec może ma więcej doświadczenia w tym zakresie.  

[blackmagic]

Z wlasnego doświadczenia to unikalnym matek z dziećmi bo nie da się eksmitować w przypadku nie płacenia.

Ogólnie polecam wynajmować na inne cele niż mieszkaniowe np. jako pomieszczenia do nauki - nie da się wtedy na to zameldować, w przypadku niepłacenia można delikwentów z dnia na dzień wystawić za drzwi. Niestety próba eksmisji kogoś kto ma umowę na wynajem mieszkania bez zastrzeżenia że nie może tam spać to katorga w naszym kraju. Prawo nie chroni właściciela tylko niepłącego wynajmującego. Moje doświadczenia są sprzed kilku lat więc coś się może zmieniło w tym zakresie ale nie sądzę. Natomiast co do zniszczenia mieszkania i etc to niestety ale trzeba je monitorować bo się potem można ostro zdziwić niezależnie komu się wynajmuje 

Edytowane 15 Lutego 2021 przez blackmagic

[MMM2121]

Szukaj młodych osób, które pracują w korpo, większość czasu i tak będą sprzedadzą poza domem (zwłaszcza, jak będzie mniej restrykcji).  

[Koelner]

2 godziny temu, Pablo81 napisał:

Ale wolę się zapytać, może któryś z forumowiczów ma jakieś złote rady.

Nie ma żadnych złotych rad , człowiek człowiekowi nie równy . Najmilsze przygody mam z wynajmu parom ( nawet z dziećmi ) obcokrajowcom . Bardzo są wdzięczni i bezproblemowi . Polecam 

[matek]

Chrzestny ojca ma podobne doświadczenia. Wynajmuje ukraińskim rodzinom, opowiada że takich wdzięcznych lokatorów nie miał nigdy. Z kasą żadnych problemów, nic nie niszczą. 

[josephnba]

Wynajmowałem studentom. Koszmar. Ściany pomazane, podłoga strasznie zajechana. Ale kasa była w miarę regularnie.

Wynajmowałem parze z psem i dzieckiem. Wszystko było w jak najlepszym porządku, parkiet pies porysował ale koleś na własnej koszt zrobił cyklinowanie i lakier położył, łóżko wiadomo młody posilał, ale też sami zalatwili pranie o wyglądało jak nowe. Szkoda że kupili swoje, bo takich fajnych lokatorów nie miałem.

Teraz mam dwa małżeństwa z Ukrainy. Płacą, sprzątają, nie palą w mieszkaniu (jestem na to przeczulony). Ale wody leją jak pojebani

[Sebastian]

15 godzin temu, Pablo81 napisał:

Postanowiliśmy z żoną pomyśleć o przychodzie pasywnym i zainwestowalismy w nieruchomosci (75% kamienicy).

I tu zwracam sie z prośbą o radę do kogoś, kto ma jakiekolwiek doswiadczenie w tej materii i odpowiedzi na moje pytania:

1) na co zwracać uwagę przy wynajmowaniu komuś lokalu użytkowego po generalnym remoncie? 

2) posiadamy lokale mieszkalne o duzym metrazu (290 m2) i czy lepiej:

a) wynajmowac jako pokoje pracownicze? Tu obawiamy sie dewastacji. Czy slusznie?

b) wynajmowac jako mieszkania? Czy umowa najmu okazjonalnego jest skuteczna w praktyce w przypadku eksmisji? Czy eksmisje odpywaja się w dobie pandemii?

Moje obawy wynikają z faktu, iż pierwsi interesanci, ktorzy oglądali mieszkania już na pierwszym spotkaniu wciskali zaliczkę i pytali się o klucze. Nie wiem, czy to nie zawodowi "lokatorzy na gapę", a tego boję się najbardziej. Konsultacja z prawnikiem niewiele dała, ponieważ lakonicznie stwierdził, że eksmisji jest ostatnio bardzo mało i nie mamy czego sie obawiać. Ale wolę się zapytać, może któryś z forumowiczów ma jakieś złote rady.

Nie napisałeś gdzie masz ten lokal. Rozumiem, że jak zainwestowałeś w kamienicę to masz kilka lokali, każdy po 290 m2. Czy też masz jeden lokal 290 metrowy ? 

Generalnie takie duże lokale wynajmuje się ba biura i niejako musisz zezwolić wtedy na swobodną aranżację. Natomiast w przypadku mieszkań zawsze lepiej podzielić na mniejsze i wynajmować te mniejsze lokale - ale wiadomo, że musisz je wydzielić i część powierzchni pójdzie na części wspólne. 

Co do wynajmu robotnikom to - to robisz gdy masz najniższy standard. Najwięcej inwestujesz w łazienki gdzie najlepiej pozakładać baterie czasowe (bierzesz stałą kasę za miesiąc - opłaty za prąd i wodę są po Twojej stronie) oszczędne oświetlenie.Musisz się liczyć z tym, że o czystość będzie trudno. Dodatkowo musisz stale mieć kogoś na miejscu. No ale kasa dobra. 

A jak będziesz chciał wynajmować to koniecznie zawrzyj klauzulę o zakazie podnajmu i mieszkania więcej niż w X osób. 

 

Edyta dodaje, że jak masz w popularnym mieście (Wawa, Kraków) to spróbuj zrobić pod wynajem krótkoterminowy. Obecnie rynek leży (covid) ale w normalnym stanie idzie te 5-6% wyciągnąć. 

 

Edytowane 16 Lutego 2021 przez Sebastian

[Me Myself and I]

3 godziny temu, Sebastian napisał:

pozakładać baterie czasowe (bierzesz stałą kasę za miesiąc - opłaty za prąd i wodę są po Twojej stronie)

co to znaczy? puszczasz wodę lokatorom od 8 do 9 i od 18 do 20?  

jak kojarzę biorąc opłaty na siebie, a nie rozliczając według zużycia to nie można czegoś tam rozliczać, nie pamiętam, ryczałtu czy coś było

[Sebastian]

34 minuty temu, Me Myself and I napisał:

co to znaczy? puszczasz wodę lokatorom od 8 do 9 i od 18 do 20?  

jak kojarzę biorąc opłaty na siebie, a nie rozliczając według zużycia to nie można czegoś tam rozliczać, nie pamiętam, ryczałtu czy coś było

Znaczy, że albo na fotokomórkę albo takie wciskane jak na basenach pod prysznicami. Żeby Ci Ukrainiec 5 godzin prysznica nie brał bo zapłacisz więcej niż weźmiesz. 

[Pablo81]

6 godzin temu, Sebastian napisał:

Nie napisałeś gdzie masz ten lokal. Rozumiem, że jak zainwestowałeś w kamienicę to masz kilka lokali, każdy po 290 m2. Czy też masz jeden lokal 290 metrowy ? 

Generalnie takie duże lokale wynajmuje się ba biura i niejako musisz zezwolić wtedy na swobodną aranżację. Natomiast w przypadku mieszkań zawsze lepiej podzielić na mniejsze i wynajmować te mniejsze lokale - ale wiadomo, że musisz je wydzielić i część powierzchni pójdzie na części wspólne. 

Co do wynajmu robotnikom to - to robisz gdy masz najniższy standard. Najwięcej inwestujesz w łazienki gdzie najlepiej pozakładać baterie czasowe (bierzesz stałą kasę za miesiąc - opłaty za prąd i wodę są po Twojej stronie) oszczędne oświetlenie.Musisz się liczyć z tym, że o czystość będzie trudno. Dodatkowo musisz stale mieć kogoś na miejscu. No ale kasa dobra. 

A jak będziesz chciał wynajmować to koniecznie zawrzyj klauzulę o zakazie podnajmu i mieszkania więcej niż w X osób. 

 

Edyta dodaje, że jak masz w popularnym mieście (Wawa, Kraków) to spróbuj zrobić pod wynajem krótkoterminowy. Obecnie rynek leży (covid) ale w normalnym stanie idzie te 5-6% wyciągnąć. 

 

Lokal użytkowy 135 m2 i 2 mieszkalne po 145 m2. Te mieszkalne można podzielić na 105/40 - posiadają dwa osobne wejścia, trzeba tylko zamontować toaletę, prysznic itd. Nie jest to duże miasto. 40tys z rozwiniętym przemysłem i jedna potężna firma. W pobliżu budowana jest autostrada i jest duże zapotrzebowanie na pokoje pracownicze.

Wiesz może jak wygląda procedura wynajmu na pokoje pracownicze? Kontaktowała się z nami bezpośrednio firmy zatrudniające pracowników, ale czy są również firmy posredniczace? W sensie, nie ma mnie na miejscu zostawiam im klucze, a oni za opłatą, zapelniają wolne miejsca.

[RappaR]

2 minuty temu, Pablo81 napisał:

Lokal użytkowy 135 m2 i 2 mieszkalne po 145 m2. Te mieszkalne można podzielić na 105/40 - posiadają dwa osobne wejścia, trzeba tylko zamontować toaletę, prysznic itd. Nie jest to duże miasto. 40tys z rozwiniętym przemysłem i jedna potężna firma. W pobliżu budowana jest autostrada i jest duże zapotrzebowanie na pokoje pracownicze.

Wiesz może jak wygląda procedura wynajmu na pokoje pracownicze? Kontaktowała się z nami bezpośrednio firmy zatrudniające pracowników, ale czy są również firmy posredniczace? W sensie, nie ma mnie na miejscu zostawiam im klucze, a oni za opłatą, zapelniają wolne miejsca.

Pewnie znajdziesz kogoś tanio za ogarnianie tego

[rw30]

w miasteczku 40tys odpadają standardowe historie typu 'młoda para  z korpo' (moim zdaniem najlepsi lokatorzy, bez względu w sumie na to czy Polacy czy nie) i nie przejmowanie się wynajmem, bo w miastach tej wielkości wiadomo, korpo nie ma. Podobnie wynajem krótkoterminowy, ale ten, moim zdaniem,  nawet w dużych miastach będzie się latami odbudowywał. Na biura też kiepski czas, kto nie musi mieć biura to pracuje z domu i organizuje zespół zdalnie, bo czasy dziwne. Co ciekawe (a może nie), produkcja za to zdaje się być w rozkwicie / nie dotknięta coVidem

Moi najgorsi lokatorzy to niedoszły śpiewak operowy (albo coś podobnego) pracujący w korpo + laska pracująca w teatrze jako garderobiana czy coś w tym stylu --- kultura i sztuka to wiadomo, syf i bałagan, potwierdziło się, nie polecam, choć nic wielkiego nie nabroili w sumie. Ale w porównaniu do innych sporo na minus.

Biorąc pod uwagę tę budowę autostrady to raczej pokoje pracownicze wydają się dobrym pomysłem, ale tu się moja wiedza kończy bo nie robiłem czegoś takiego. 

3 godziny temu, RappaR napisał:

Pewnie znajdziesz kogoś tanio za ogarnianie tego

zgodnie z  tym co wklejałeś kilka mies. temu że budowlańcy w Polsce zarabiajo teraz dziesiątki tysięcy złotych, czasy super tanich usług, zwłaszcza tych bardziej komplexowych, się skończyły, tzn rozumiem że tanio jest pojęciem względnym, ale znajomi mają w górach mieszkanie na wynajem, posypał się ktoś co po znajomości i na gębę im to robił i się zdziwili jak się okazało że byle sprzątanie to kilkaset PLN (szczegółów nie znam, słuchałem jednym uchem)

Edytowane 16 Lutego 2021 przez rw30

[Sebastian]

3 godziny temu, Pablo81 napisał:

Lokal użytkowy 135 m2 i 2 mieszkalne po 145 m2. Te mieszkalne można podzielić na 105/40 - posiadają dwa osobne wejścia, trzeba tylko zamontować toaletę, prysznic itd. Nie jest to duże miasto. 40tys z rozwiniętym przemysłem i jedna potężna firma. W pobliżu budowana jest autostrada i jest duże zapotrzebowanie na pokoje pracownicze.

Wiesz może jak wygląda procedura wynajmu na pokoje pracownicze? Kontaktowała się z nami bezpośrednio firmy zatrudniające pracowników, ale czy są również firmy posredniczace? W sensie, nie ma mnie na miejscu zostawiam im klucze, a oni za opłatą, zapelniają wolne miejsca.

Ogarnij to sam. Skasują Cię na połowę najmu za to (bo będą musieli postawić człowieka do pilnowania) i w dodatku ty zostaniesz ze wszystkimi kosztami

[RappaR]

37 minut temu, rw30 napisał:

zgodnie z  tym co wklejałeś kilka mies. temu że budowlańcy w Polsce zarabiajo teraz dziesiątki tysięcy złotych, czasy super tanich usług, zwłaszcza tych bardziej komplexowych, się skończyły, tzn rozumiem że tanio jest pojęciem względnym, ale znajomi mają w górach mieszkanie na wynajem, posypał się ktoś co po znajomości i na gębę im to robił i się zdziwili jak się okazało że byle sprzątanie to kilkaset PLN (szczegółów nie znam, słuchałem jednym uchem)

Są, po prostu trzeba poszukać ludzi, a nie iść do kogoś, kto dopieprzy Ci prowizją. 

Jak obejdziesz po sąsiadach to znajdziesz jakiegos studenta czy emeryta co Ci to ogarnie.

Ja za sprzątanie mieszkania 70m raz w tygodniu płacę 200 zł miesięcznie

[Sebastian]

11 minut temu, RappaR napisał:

Są, po prostu trzeba poszukać ludzi, a nie iść do kogoś, kto dopieprzy Ci prowizją. 

Jak obejdziesz po sąsiadach to znajdziesz jakiegos studenta czy emeryta co Ci to ogarnie.

Ja za sprzątanie mieszkania 70m raz w tygodniu płacę 200 zł miesięcznie

Czyli wykorzystujesz ludzi... gorzej niż na śmieciówce płacisz

[rw30]

26 minut temu, RappaR napisał:

Są, po prostu trzeba poszukać ludzi, a nie iść do kogoś, kto dopieprzy Ci prowizją. 

Jak obejdziesz po sąsiadach to znajdziesz jakiegos studenta czy emeryta co Ci to ogarnie.

Ja za sprzątanie mieszkania 70m raz w tygodniu płacę 200 zł miesięcznie

@RappaR wiem, że jesteś młody chłopak, ale wykształcony to i pewnie się 'wyrobisz', ale duża część Twoich postów dotyczących szeroko pojętego biznesu & ekonomii to póki co jakieś grube LOLe.  Ten student  bądź emeryt to ma sprzątać to mieszkanie w górach czy ogarniać tę kilkusetmetrową nieruchomość @Pablo81 ? 

[Sebastian]

45 minut temu, rw30 napisał:

@RappaR wiem, że jesteś młody chłopak, ale wykształcony to i pewnie się 'wyrobisz', ale duża część Twoich postów dotyczących szeroko pojętego biznesu & ekonomii to póki co jakieś grube LOLe.  Ten student  bądź emeryt to ma sprzątać to mieszkanie w górach czy ogarniać tę kilkusetmetrową nieruchomość @Pablo81 ? 

Generalnie to trzeba rozróżnić dwie rzeczy. Przygotowanie tych mieszkań pod wynajem dla pracowników - tu trzeba znaleźć jedną ekipę. A jako punkt drugi to znalezienie kogoś kto będzie to na co dzień ogarniał. I trzeba wiedzieć, że w takich przypadkach dobrze by było aby to była osoba, która umie coś tam naprawić. 

 

[Koelner]

10 godzin temu, Sebastian napisał:

Generalnie to trzeba rozróżnić dwie rzeczy. Przygotowanie tych mieszkań pod wynajem dla pracowników - tu trzeba znaleźć jedną ekipę. A jako punkt drugi to znalezienie kogoś kto będzie to na co dzień ogarniał. I trzeba wiedzieć, że w takich przypadkach dobrze by było aby to była osoba, która umie coś tam naprawić. 

 

W Trójmieście jak "oddajesz" mieszkanie na wynajem firmie zajmującej się obsługą nieruchomości to standardowo płacisz im rocznie kwotę jednomiesięcznego zysku z podnajmu.

Wynajmu dla pracowników nie polecam , chyba ,że masz mieszkanie już przeznaczone do remontu i chcesz przedłużyć jego "żywotność" :P ale wtedy lepiej znaleźć jakiś ludków z Indii, Bangladeszu ( tamtego rejonu ) - bardzo małe wymagania

[Eld]

W dniu 16.02.2021 o 01:09, josephnba napisał:

Ale wody leją jak pojebani

A wiesz, że to może mieć związek z tym, iż pomieszkuje u nich więcej osób niż sam myślisz. Kumpel miał taką samą sytuację. Niby miała mieszkać para i jakiś gościu, a okazało się, że tam nie raz 5-6 osób było. Do póki mieszkali i płacili za siebie to było spoko, ale problem się pojawił jak się wyprowadzali i przyszło finalne rozliczenie za wodę. Wtedy coś ich tam Sądami postraszył, wysłał wezwanie do zapłaty i oddali, ale nie smak pozostał.